Calcul de la Rentabilité d’un Investissement Locatif

Le calcul de la rentabilité d'un investissement locatif en 2025 nécessite une analyse approfondie intégrant les évolutions législatives et fiscales récentes.

Méthodes de calcul actualisées

Rentabilité brute
La formule de base reste inchangée :

Rentabilité brute = (Loyer mensuel × 12) ÷ Prix d'achat total × 100

Le prix d'acquisition total inclut désormais :

• Prix d'achat
• Frais de notaire (environ 7-8% pour l'ancien)
• Frais d'agence
• Frais de garantie bancaire
• Frais de dossier bancaire

Rentabilité nette de charges
Cette méthode plus précise prend en compte les charges déductibles :

Rentabilité nette = (Loyers annuels - Charges annuelles) ÷ Prix d'achat total × 100

Éléments à considérer en 2025

Charges déductibles actualisées

• Taxe foncière
• Charges de copropriété non récupérables
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Frais de gestion locative
• Provision pour travaux (environ 3% des loyers)
• Provision pour vacance locative (environ 5% des loyers)

Aspects fiscaux

• Imposition des revenus fonciers au barème progressif
• Prélèvements sociaux (17,2%)
• Possibilité d'opter pour le régime micro-foncier si les revenus locatifs sont inférieurs à 15.000€
• Dispositifs de défiscalisation en vigueur (Pinel, Denormandie, LMNP)

Optimisation de la rentabilité

Stratégies d'amélioration

• Rénovation énergétique (nouvelles normes DPE)
• Optimisation fiscale via le choix du régime d'imposition
• Sélection de l'emplacement selon les zones tendues
• Analyse du marché local et des perspectives de plus-value

Indicateurs complémentaires

• Taux de rendement interne (TRI)
• Cash-flow mensuel
• Effet de levier du crédit
• Potentiel de plus-value

Aspects juridiques récents

Encadrement des loyers

• Respect des plafonds dans les zones concernées
• Majoration possible pour les logements éco-performants
• Restrictions sur les augmentations annuelles

Obligations réglementaires

• Normes énergétiques renforcées
• Critères de décence actualisés
• Diagnostics obligatoires mis à jour